העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ש' 21.09.2019

תסדיר: 2019-09-21

מהי התמורה בעסקת תמורות לעניין מס שבח?

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
679
תאריך: 
31/10/2013
מחבר: 

סלי אילון, רו"ח

.רו״ח סלי אילון, נשוי+ 3, עד לשנת 2010 שימש בתפקיד בכיר (מנהל תחום קבלנים) במחלקה המקצועית ברשות המיסים, שותף מנהל במשרד "סלי אילון ושות׳ רואי חשבון״,
מרצה באקדמיה בתחום המיסים. מומחה למיסוי מקרקעין, מע"מ, ומס הכנסה. מומחה בתכנוני מס, הסדרים עם רשויות המס, טיפול בבעיות מיוחדות מול רשות המיסים.

 

מהי התמורה בעסקת תמורות לעניין מס שבח?/
 


מהי עסקת תמורות?

עסקת תמורות היא עסקה בה נמכר ליזם מגרש, ובמקום לקבוע מחיר סופי למגרש, קובעים מנגנון לפיו סכום התמורה יהיה אחוז מסויים מסך התקבולים של היזם ממכירת הדירות. (עסקת תמורות שונה מעסקת קומבינציה שבה מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה בתמורה לחלק מן הקרקע שהוא מוכר לקבלן).

מבחינה דיני המס, רואים את המכירה כמבוצעת ביום החתימה על ההסכם, וביום זה צריך לקבוע את "שווי המכירה". נזכיר, ששווי המכירה הוא השווי ביום המכירה.

לכן, קובעים במיסוי מקרקעין שווי מסויים למכירה (לפי הערכות), וממסים את העסקה כבר ביום החתימה.

אלא שבפועל התמורה הסופית יכולה להיות קטנה יותר (אם ירדו מחירי הדירות) או גבוהה יותר (אם עלו המחירים).

ההפרש בין התמורה בפועל לבין התמורה שנקבעה לצורך מיסוי מקרקעין מהווה רווח לצורך מס הכנסה ומתמסה שם.

 

במקרה של ו"ע שמשון זליג אשר נדונה לפני כשנתיים, רכשה החברה מגרש מאת חברת הכשרת הישוב בעסקת תמורות בשנת 2000.

בשנת 2003 הכשרת הישוב חתמה על תיקון להסכם התמורות הראשוני, תיקון שהעלה את המחיר המקורי של העסקה. הסכם זה לא דווח למיסוי מקרקעין.

רשות המס, שגילתה את דבר ההסכם השני, החליטה להוציא שומת מס רכישה חדשה, נוספת, בגין ההפרש. 

 

ועדת הערר קבעה שמיסוי מקרקעין פעל כפי שהיה צריך לפעול, ושומתו תקפה.

 

 

בקביעתה ציינה ועדת הערר כי: "היה מקום לעשות שימוש בסעיף 82 ולתקן את השומה, כפי שנהג המשיב". 

לדעתי התבלבלו חברי הוועדה בין סעיף 82, שמעניק למנהל סמכות לקבוע שומה על עסקה שלא דווחה כלל, לבין סעיף 85 המאפשר תיקון שומה שהוצאה בעבר. 

 


בכל מקרה, לטעמי מדובר בהחלטה בעייתית. כל הזכויות במקרקעין נמכרו כבר בשנת 2000, ולכן אין למוכר זכויות חדשות אותן יכול היה למכור בשנת 2003.


גם אילו רשות המיסים היתה טוענת שיש לתקן את השומה המקורית, באופן שתשקף את המחיר החדש, היתה טענה זו בעייתית שכן שווי המכירה נקבע בשנת 2000 על פי הערכות, ותיקון ההסכם נולד עקב אירועים שקרו בשוק הנדלן לאחר המכירה. 

הרי, אם היה מדובר במקרה הפוך, למשל - אם מחירי הדירות היו יורדים דרסטית, ושלוש שנים לאחר מכירת הקרקע (וחיוב במס רכישה) יחליטו הצדדים להקטין את התמורה שתשולם עבור המקרקעין, רשויות המס יטענו שהעסקה מוסתה כבר, והמחיר נקבע, ואין לפתוח את השומה מחדש בגלל שינוי בתנאי השוק.

 

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.