העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום א' 25.10.2020

תסדיר: 2020-10-25

קביעת השווי האמיתי לצורך מס רכישה במקום התמורה החוזית

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
719
תאריך: 
04/12/2014
חברת צמנטכל בע"מ (להלן: "צמנטכל") חכרה מעיריית חיפה זכויות במקרקעין המצויים במרכז הכרמל בחיפה, בסמוך לאולם האודיטוריום. על המקרקעין האמורים הקימה צמנטכל מבנה מסחרי הכולל שתי קומות מסחר וחניון. צמנטכל נקלעה לחובות וביום 1.11.2004 הורה ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב על פירוקה. ביום 8.3.2012 התקשרה חברת חייל השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "העוררת") עם המפרק בהסכם לרכישת הזכויות במרכז המסחרי. על פיו, רכשה העוררת מהמפרק את כל הזכויות בנכס שהוגדרו תחת הגדרת ה"ממכר", ובהם כל הזכויות במקרקעין, כל הזכויות במרכז המסחרי, כל זכויות הבניה, וכן כל זכויותיה של חברת צמנטכל בחברת צמנטכל ניהול נכסים בע"מ, לרבות כל זכויותיה והתחייבויותיה של חברת הניהול. בהסכם הרכישה נקבע, כי עבור רכישת ה"ממכר" תשלם העוררת למפרק סך של 25.6 מיליון ש"ח. כמו כן, התחייבה העוררת לשאת בתשלומים שונים ובהם תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ותשלום היטלים ואגרות לעירייה ועוד. העוררת הגישה הצהרה על רכישת הזכויות במקרקעין למנהל מסמ"ק חיפה (להלן:"המשיב"), בציינה, כי רכשה את המקרקעין תמורת סך של 25.6 מיליון ש"ח כרשום בהסכם הרכישה.
 
 ♦המשיב לא קיבל את הצהרתה של העוררת וקבע, כי יש לצרף לתמורה המוסכמת את התמורות הנוספות אותן התחייבה העוררת לשלם, ובהן ההיטלים ודמי ההסכמה לעירייה. בהתאם קבע המשיב, כי שווי העסקה הינו 32 מיליון ש"ח. חשוב לציין כי טרם ביצוע עסקת הרכישה נערכה לבקשת המפרק שומה של הזכויות הנמכרות ובה הוערך כי שווי כלל הזכויות הנמכרות הינו 32,000,000 ש"ח. על החלטת המשיב שלא לקבל את ההצהרה והשומה שהוצאה, הגישה העוררת השגה. משנדחתה ההשגה הוגש ערר.
 
 ♦לטענת העוררת, שווי הזכויות שנרכשו על ידה היה 25.6 מיליון ש"ח בלבד. העוררת הבהירה, כי הממכר אותו רכשה כלל גם את מלוא הזכויות בחברת הניהול ואת זכויות והתחייבויות חברת הניהול. במועד הרכישה הייתה. על כן יש לטענתה להפחית מסכום הרכישה את הסך ששולם לכיסוי חובות חברת הניהול.
 
 ♦לטענת המשיב, שומת מס הרכישה מחושבת על פי שווי הזכויות במקרקעין. שווי זה לפי חוות דעת השמאים היה כ-32 מיליון ש"ח. סכום זה דומה לסך כל התמורות ששולמו על ידי העוררת, כלומר לתשלום ששולם לצמנטכל בצירוף התשלומים ששילמה עבור ההיטלים השונים ודמי ההסכמה. עוד טען המשיב, כי לחברת הניהול לא היה למעשה כל ערך. העוררת רכשה את הזכויות והחובות ומשמעות הדבר כי רכשה גם את הזכות לגבות מחברת הניהול את החובות. לטענתו כאשר הרוכש מחויב גם בתשלום החוב וגם זכאי להחזר חוב בסכום זהה אין לחברה הנרכשת כל שווי.
 
ועדת מיסוי מקרקעין שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט ר' סוקול וחברי הוועדה רו"ח גלית יחזקאלי-גולן ורו"ח שמעון פסטנברג:
 
 ♦הועדה קבעה, כי שוויה של זכות יקבע על פי מבחן אובייקטיבי, המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים לעסקה. קביעת שווי השוק, דהיינו המחיר שהיה מתקבל מקונה מרצון למוכר מרצון, הינה עניין של שומה. חריג לכלל זה מצוי בסיפא לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ולפיו ניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת רק בהתקיימם של התנאים הקבועים; תום לב והעדרם של יחסים מיוחדים. הואיל והכלל הינו קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הינו השווי המוסכם, נקבע בפסיקה, כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען זאת, בין אם מדובר בצד לעסקה ובין אם מדובר במנהל מיסוי המקרקעין. לצורך הערכת שווי הזכויות במקרקעין אין רלבנטיות להערכת שווי חברת הניהול (שווי שעשוי להשפיע על העסקה הכוללת) ומאחר וברירת המחדל להערכת שווי הזכויות שנמכרו הינה שווי שוק, הרי שיש לקבוע, כי שווי הזכויות במקרקעין היה 34 מיליוןש"ח(!). כלומר, שווי העולה על השווי שנקבע בשומה. גם השווי המוסכם משקף שווי דומה.

הלכה היא, כי בקביעת השווי המוסכם יש לצרף את כל התמורות שבהם התחייב הרוכש לשאת. זהו "עיקרון צירוף כל התמורות" בעת קביעת הסכום המוסכם. כאשר מצרפים לשווי המוסכם את שווי ההיטלים ודמי ההסכמה שנטלה על עצמה העוררת לשלם מגיעים שוב לשווי של כ- 32 מיליון ש"ח, כמו השווי שנקבע בשומה. הועדה דחתה טענת העוררת, כי השווי ההסכמי כלל בחובו את עלות הרכישה של מניות חברת הניהול. הממצאים מצביעים על כך שהנושה העיקרי של חברת הניהול הייתה חברת צמנטכל עצמה. התחייבות חברת הניהול לצמנטכל הומחתה לעוררת ומהדוחות הכספיים עולה כי בתום שנת 2012 לא נותרה יתרת חוב כלפי צמנטכל אלא יתרת חוב לעוררת בסך של 6.7 מיליון ש"ח. משמע, העוררת קיבלה על עצמה לשאת בחובותיה של חברת הניהול, אולם בד בבד עם סילוק חובות חברת הניהול לצמנטכל הפכה לנושה של חברת הניהול. מבחינה מעשית רכישת חברה גירעונית תוך רכישת זכות הנשייה כלפיה, לא השפיעה על שווי הרכישה ומבחינת העוררת שוויה של חברת הניהול היה אפס.
 
זאת ועוד, ככל שהעוררת סבורה כי יש להפחית שווי שלילי של חברת הניהול משווי המכירה, היה עליה להוכיח את שווי חברת הניהול ולא להסתפק בטענה כי מדובר בחברה גירעונית. בא כוח העוררת ציין בצדק בסיכומיו, כי גם לחברה גירעונית עשוי להיות שווי שוק. שווי זה יש להוכיח ולא ניתן להסתפק בטענה כללית כי השווי הינו שלילי ושווה לסכום התחייבויותיה של החברה.
 
תוצאה:
 
 ♦הערר נדחה
 
ניתן ביום 16.11.2014
ב"כ העוררת: עו"ד אלי סרור ואח'
ב"כ המשיב: עו"ד שאול כהן, פרקל' חיפה (אזרחי)
 
 
 

 

 

 

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.