העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ש' 29.02.2020

תסדיר: 2020-02-29

הכנסת שכירות של נכסי נדל"ן שנקבלו בירושה – תסווג כפאסיבית

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
730
תאריך: 
20/08/2015

♦ המערערים, אח ואחות, היו בשנים הנדונות בערעורים (2002-2007) הבעלים במשותף של 27 נכסי מקרקעין. את רוב הנכסים כאמור הם קיבלו בירושה מאביהם המנוח וחלקם הוענקו להם במתנה על ידיו עוד בחייו. 24 מהנכסים מוגדרים כדירות מגורים, אולם חלקם מושכרים כדירות מגורים וחלקם כמשרדים. יתר הנכסים, שתי חנויות ומשרד אחד. יוער, כי המערערים היו הבעלים באותה עת גם של נכס נוסף: משרד עורכי הדין ששימש את אביהם המנוח, לאחר פטירתו עבדו בו גם באופן חלקי בתקופה מסוימת. המשרד לא הושכר, לפחות בתקופה הנדונה כאן, לא התקבלו דמי שכירות בגינו, ולכן הוא אינו נכלל בנכסים הנדונים בערעורים הללו. בתקופה הרלוונטית כל הנכסים, למעט שתי החנויות, היו רשומים על שם חברה שהוקמה על ידי האב והחזיקה בנכסים בנאמנות עבור המערערים. ההכנסות מהנכסים היו מדווחות על ידי המערערים עצמם. שתי החנויות היו רשומות על שם חברה אחרת, שהוקמה אף היא על ידי האב, וההכנסות מהן דווחו בתיקי בעלי המניות - המערערים. כל הכנסות דמי השכירות סווגו על ידי האב המנוח לפי סעיף 2(6) לפקודה. כך גם לאחר פטירתו באפריל 1999. החל משנת 2003 דיווחו המערערים על ההכנסות מהנכסים גם לפי סעיף 122 לפקודה וביקשו לשלם את המס המופחת הקבוע בו (10%). המשיב לא קיבל סיווג ההכנסות בו בחרו המערערים וטען, כי הסיווג המתאים הוא הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה, ולפיכך המערערים גם אינם זכאים לשיעור המס המופחת כאמור.

 המערערות טענו כי, על פי מבחני הפסיקה יש לסווג את ההכנסות משכירות הנכסים כהכנסה פאסיבית, לפי סעיף 2(6) לפקודה, ולפיכך הם זכאים לשיעור המס המופחת לפי סעיף 122 לפקודה. בנוסף, עלתה שאלת חוסר הכרת המשיב בניכוי הוצאות מסוימות עליהן דיווחו המערערים. עוד נטען, כי עד שנת 2002 הכיר המשיב בסיווג ההכנסות, שכתוצאה מכך אביהם המנוח, ולאחר פטירתו גם הוא, היו מנועים מלקזז הפסדים מעסק, כפי שהיו זכאים לעשות אילו הסיווג היה נעשה לפי סעיף 2(1) לפקודה, וכי המשיב "נזכר" לסווג אותן הכנסות לפי סעיף 2(1) לפקודה רק לאור תיקון סעיף 122, ומשהמערערים ביקשו לשלם את המס המופחת שנקבע בו.

 המשיב טען, שעל פי מבחני הפסיקה, יש לסווג את אותן הכנסות כהכנסה מעסק החייבת בשיעור המס הרגיל עבור הכנסות מעסק. בנוסף, דחה המשיב טענות המערערים הקשורות להכרתו לסיווג ההכנסות לפני שנת 2003 וטען כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה, וכי אין לכבול ידי פקיד השומה לקביעותיו בשנים קודמות.

 

ביהמ"ש המחוזי בת"א, כב' השופט יונה אטדגי, קבע:

 מהראיות שהובאו בתיק זה ניתן לדלות מספר מבחנים שיתמכו בסיווג ההכנסות כעסק, כפי שניתן לדלות מהן מבחנים אחרים, שיתמכו בסיווגן כהכנסה פאסיבית. היקף הנכסים המושכרים וההכנסות השנתיות שהופקו מהם מעידים לכאורה על אופי פירותי, למרות שאין בריבוי עסקאות כשלעצמו כדי להצביע על אופי מסחרי. השיטה בה ניהלו המערערים את הנכסים מאפיינת לכאורה "עסק", אך בחינת הראיות מעלה, כי אין מדובר במנגנון של ממש, אלא בהסדרים שהתקיימו עוד בחיי האב והמשיכו להתקיים בשנות הערעור הנדונות, עד שפסקו לאחר מכן.  העיקר הוא, שאותן פעולות שנעשו במסגרת אותו "מנגנון" לא חרגו מפעילויות רגילות המתבקשות ממשכיר של נכס.

 ביהמ"ש קבע, כי ממכלול הנסיבות (חוזי השכירות, גובה דמי השכירות, דרכי התשלום, תחלופה שוכרים, פעילות השבחה, רישום ועוד) עולה, כי למרבית ההכנסות תואם תיאור של הכנסה פאסיבית. ביהמ"ש סבר, כי פעילותם של המערערים, למרות היקף הנכסים וגודל ההכנסות לא חרגה מפעילות רגילה וסבירה של משכירי נכסים, וש"יגיעתם האישית" הייתה טפלה למקור ההכנסה העיקרי: הנכסים עצמם.

 לבסוף, גם מבחן הגג, מבחן הנסיבות המיוחדות, תומך במסקנה, לפיה ההכנסות דנן הן הכנסות פאסיביות. ביהמ"ש ציין, כי רוב הנכסים הנדונים, עם פוטנציאל ההכנסות שניתן להפיק מהם, "נפלו" לידיהם של המערערים בירושה, כשהם ממלאים בכך תפקיד פאסיבי. גם בנכסים שניתנו למערערים לפני פטירת אביהם כמתנה, מילאו הם תפקיד פאסיבי של מקבלי מתנה. מתוך אותה "פאסיביות" הם המשיכו להחזיק בנכסים ולהפיק מהם הכנסות, כפי שעשה אביהם, בלא שתרמו מעצמם כמעט דבר לצמיחתם או לגדילתם, אלא רק להמשכם ושימורם.

 לבסוף קבע ביהמ"ש, כי גם אם יש ממש בדברי המשיב, כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה ואין לכבול את פקיד השומה להחלטות שקיבל בעבר, עדיין יש תוקף לאופן שבו השקיף המשיב על הדברים בעבר, במיוחד כשמדובר בשאלה של סיווג הכנסה, הנקבע על פי נסיבותיו של כל מקרה. וכן, אין הדעת נוחה מכך שהמשיב משנה את עמדתו בשאלת סיווג הכנסת דמי השכירות ממקרה אחד למשנהו, כאשר הנסיבות בהם דומות למדי. גם אם המוטיבציה של המשיב להגדלת ההכנסות הנגבות מהנישום לטובתו הכללית של הציבור רצויה בעיקרה, חובת ההגינות מחייבת את הרשויות המנהליות וכל שכן את המשיב הממלא בהליכי השומות הללו תפקיד מעין-שיפוטי, לעקביות בעמדותיה ולאמירה בשפה אחת ביחס לאותן נסיבות. בסופו של יום הוחלט לקבל את רוב הערעורים, בצורה כזו שהזכאות לשיעור מס מופחת לפי סעיף 122 לפקודה תחול אך ורק על הנכסים אשר משמשים כדירות מגורים (14 מתוך 24).

 תוצאה: הערעורים נתקבלו ברובם. המשיב ישלם לכל אחד מהמערערים הוצאות שכ"ט בסך 15,000 ש"ח.

ניתן ביום 22.07.2015

ב"כ המערערים: עו"ד עוזי שוחט, עוה"ד יוסי רומנו וג'ק בלנגה

ב"כ המשיב: עוה"ד מרואן עבדאללה, פרק' אזרחי


 

 

 

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.