העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ג' 16.07.2019

תסדיר: 2019-07-16

דירת נופש אינה דירת מגורים לעניין חוק מיסוי מקרקעין

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
689
תאריך: 
30/01/2014


המחלוקת בערעור זה נסובה סביב השאלה מה דינה של "דירת נופש" לצורך חיוב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין או "החוק")? האם יש לראותה כ"דירת מגורים", באופן המזכה את המוכר בפטור ממס שבח, או שמא יש לראותה כדירה "רגילה", אשר אינה מקנה למוכרה הטבה מיסויית מיוחדת? ועדת הערר (כב' השופטת (בדימוס) ר' שטרנברג-אליעז, רו"ח נ' הכהן, רו"ח מ' לזר), דחתה טענת המערערים כי דירת הנופש שלהם היא "דירת מגורים" המזכה בפטור ממס שבח בעת מכירתה ועל כך הוגש ערעור זה.

בפסק דינה עמדה השופטת שטרנברג-אליעז על הגדרתה של "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק (אשר אינה זהה להגדרה המופיעה בסעיף 9 לגבי מס רכישה), כמו גם על התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים", הקבועים בסעיף 49(א) לחוק. נקבע כי לא די בכך שהדירה עונה על המבחן האובייקטיבי של "דירת מגורים" כדי להפוך בהכרח ל"דירת מגורים מזכה", זאת נוכח כוונת המחוקק להעניק פטור בגין דירת מגורים המשמשת לבעליה מגורי קבע. עוד עמדה ועדת הערר על כך שלחוזה המכר צורף פסק הדין בפרשת אי התכלת, על מנת למנוע ספק באשר להגבלת השימוש בדירות לשם מגורים, אגב מתן עדיפות לייעוד ה"נופש". סופו של דבר, שהערר נדחה ברוב דעות, ונקבע כי המערערים אינם זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירתם, ומכאן ערעורם.
 
טענת המערערים- המערערים טענו כי לאחר פסק הדין בערעור בעניין אי התכלת (שניתן בשנת 2006), אשר חייב את בעלי הדירות לצרפן למאגר דירות להשכרה, עיריית הרצליה התעכבה פרק זמן של למעלה מארבע שנים עד שהוציאה הנחיות מתאימות בעניין זה, כארבעה חודשים לאחר שהם כבר מכרו את דירתם, ועל כן אין להחיל הוראות אלה לגביהם. המערערים ציינו גם כי הנחיות הביצוע של רשות המסים הקובעות חבות במס לגבי דירות נופש (הנחיות ביצוע 5/2010) פורסמו רק בחודש אוגוסט 2010, קרי, כשנה לאחר שדירתם כבר נמכרה. לטענת המערערים, דירתם עונה על התנאים הקבועים בסעיף 49(א) לחוק, שכן שימשה אך ורק למגוריהם במשך כל התקופה שהייתה בבעלותם, ולא נרכשה למטרות עסקיות.
 
טענות המשיב- המשיב הפנה לפסקי הדין שניתנו בפרשת אי התכלת וטען כי בהלכות אלו, שאמנם עוסקות בסוגיות של דיני תכנון ובנייה, נקבע כי "דירות נופש" אינן "דירות מגורים". המשיב הפנה לחוזה הרכישה עליו חתמו המערערים, בו נקבע כי מדובר בדירת נופש בהתאם להוראות התב"ע ולהיתר הבניה, ובו קיבלו על עצמם הרוכשים את קביעותיו של פסק הדין בעניין אי התכלת. עוד הפנה המשיב להצהרתם של המערערים בטופס המש"ח, לפיה רכשו דירת נופש ואף שילמו את מלוא מס הרכישה מבלי לטעון לשיעור מס רכישה מופחת של דירת מגורים. לבסוף, המשיב טוען כי רשויות המס אינן צריכות להתעלם מדיני התכנון והבניה, בפרט כאשר מדובר בפגיעה באינטרס הציבורי ובתקנת הציבור כבמקרה דנן.
 
בית המשפט העליון - כבוד השופטים א. רובינשטיין, י. עמית, צ. זילברטל:
 
תחילה עמד ביהמ"ש על התכליות ציבוריות, הנובעות, בין היתר, מייעודן הציבורי של הקרקעות הסמוכות לחוף הים ומהאינטרס הציבורי בשימורן לרווחת הציבור הרחב ומצא, כי הן שעומדות בבסיס ההגבלה המונעת מבעליהן של דירות הנופש להשתמש בהן למגורי קבע. לאורן של תכליות אלה, נקבע בפסיקה כי השימוש בדירות לצורכי מגורים רגילים אינו עולה בקנה אחד עם הגדרתן של הדירות כ"דירות נופש". ביהמ"ש ציין כי חוזה הרכישה עליו חתמו המערערים התייחס במפורש למגבלות אלו, ואף כלל הפניה מפורשת לפסיקה הרלוונטית, וכי המערערים קיבלו על עצמם מגבלות אלה. אין חולק אפוא כי המערערים רשאים היו להתגורר בדירות הנופש למשך מיעוט ימות השנה, ואילו במרבית ימות השנה היו מחויבים להעמיד הדירה לרשות הציבור להשכרה. ביהמ"ש אף בחן הגדרתה של "דירת מגורים" לעניין מס שבח, המחילה מבחן אובייקטיבי. ביהמ"ש ציין את מבחן "המתקנים הפיזיים" אשר יושם בפסיקה לעניין הגדרתה האובייקטיבית של "דירת מגורים", לרבות בהקשר של דירות נופש. ביהמ"ש עקב גם אחר התכלית הסוציאלית הניצבת בבסיס הפטור ההיסטורי, ועל כך שדרישת "המגורים בפועל" אמנם הושמטה על ידי המחוקק בתיקון מס' 8 לחוק, אך שלא מתוך התנערות מתכליתו המקורית של הפטור, אשר שם לנגד עיניו את ההגנה על אלו המבקשים למכור את דירת מגורי הקבע שלהם.
על רקע המגבלות התכנוניות החלות על דירת הנופש מושא הערעור, מצא ביהמ"ש כי זו אינה עונה על המבחן האובייקטיבי, שכן המערערים אינם יכולים להתגורר בה דרך קבע. אשר על כן, דין הערעור להידחות.
 
 
התוצאה:  
הערעור נדחה.
 
ניתן ביום: 21.1.2014
ב"כ העוררים: עו"ד נעמי מרואני ועו"ד יואל בורשטיין ב"כ המשיב: עו"ד עמנואל לינדר
 
 ♦הערת מערכת: במקביל ובסמוך לפס"ד זה יצא פס"ד נוסף מבית המשפט העליון (ע"א 4299/11 גיצלטר נ' מנהל מס שבח) בו נקבע לצרכי מס רכישה, כי דירת נופש אינה נחשבת לדירת מגורים ולפיכך מס הרכישה שישולם בגין דירת נופש הוא מס רכישה רגיל ללא ההטבות הניתנות לרוכשי דירות מגורים.

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.