העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ב' 16.12.2019

תסדיר: 2019-12-16

חישוב מס רכישה ברכישת חלק מדירה שנרכשה במשותף

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
396
תאריך: 
22/02/2007
העוררת היתה נשואה במשך שנתיים וחצי. העוררת ובן הזוג רכשו ביום 22.10.99, בחלקים שווים, את הדירה, נשואת הערר, בתל אביב. ביום 12.12.99 שילמה העוררת עם בן הזוג, בחלקים שווים, את הסך של 20,915 ₪ בגין מס הרכישה. ביום 28.11.02 נערך הסכם מכר בין העוררת לבן הזוג הגרוש, לפיה רכשה העוררת את חלקו של בן הזוג. העוררת ערכה שומה עצמית ושילמה את הסך של 3,983 ₪ למס הרכישה. המשיב ערך שומה משלו לפיו מס הרכישה הינו סך של 13,107 ₪.
 
השגת העוררת נדחתה ע"י המשיב ומכאן הערר.
 
  השאלות השנויות במחלוקת: כאשר נמכר חלק מדירה, כיצד יש לבצע את חישוב השווי לעניין מס הרכישה, האם לפי ערך החלק כטענת העוררת, או לפי מלוא שווי הדירה כטענת המשיב. ובנוסף האם יש השפעה לעובדה שבני הזוג יכלו במסגרת הגירושין להגיע להסכמה בדבר הדירה ואז לפי הוראת סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), הייתה העברה זו פטורה ממס.
 
 ביהמ"ש המחוזי בת"א – י' בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר הועדה, ד' מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר, י' מונד, רו"ח – חבר:
 
  סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע: (א) במכירת זכות במקרקעין יהא רוכש חייב במס על רכישת מקרקעין (להלן: "מס רכישה"), מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת. (ג) במכירת זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים... ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן..., תקנה 2 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה-1974, (להלן: "תקנות מס רכישה") קובעת: ס"ק (2) במכירת זכות במקרקעין בבנין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים, יחולו הוראות אלה: (א) ישולם מס רכישה בשיעור מהזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק. (ב) נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה...., אין כל ספק, כי חישוב המס בגין דירת מגורים שלמה נעשה על פי המדרגות המפורטות בסעיף 9 לחוק ואילו חישוב המס בגין רכישת חלק מדירת מגורים – לפי תקנה 2(2)(ב).
 
בענייננו התמורה ששולמה בגין רכישת מחצית הזכויות אינה שנויה במחלוקת. מה ששנוי במחלוקת זה רק אופן חישוב מס הרכישה. האם כגרסת העוררת לפי החלק הנמכר או כגרסת המשיב לפי השווי הכולל של הנכס ומזה מחצית סכום מס הרכישה.
 
ביהמ"ש העליון אמר את דברו בעניין זה מספר פעמים. כך ראה ע"א 420/77 לויט וכן ד"נ 15/78 לויט וכן בעניין ע"א 8746/96 בר חמה.
 
על אף כי סבורה הוועדה שיש תמיכה כלכלית בדעת המיעוט שניתנה בכל פסקי הדין הנ"ל, אלא שהלכת התקדים המחייב חלה ככל הנראה גם על הוועדה, למרות שאינה מוגדרת כ"בית משפט" לעניין התקדים המחייב. הוועדה אינה יכולה להיות משוחררת מכבלי התקדים המחייב, שכן אם הדבר היה כך, לא היתה כל משמעות לערעור בזכות לבית המשפט העליון.
 
הפירוש המוצע ע"י העוררת מנוגד להלכות שנקבעו בבית המשפט העליון.

 בנוסף, העובדה שהעוררת לא הייתה ערה לכך שיכלה לקבל פטור במסגרת סעיף 4א לחוק, אינה רלוונטית לענייננו. כאשר עומדים לבצע פעולה משפטית שיש לה השלכות כלכליות ומיסויות, מוטל על המעורבים לבדוק כל האפשרויות העומדות בפני המתקשרים על מנת להגיע לתוצאות הטובות ביותר בכל מה שנוגע לתשלום המיסים למיניהם.
 
תמימות העוררת בנקודה זו, אינה יכולה להשפיע כלל על השיקול של המשיב בקביעת המס למעט מקרה אחד: שהמשיב החליט להוציא הנחיות לפנים משורת הדין כדי לפתור בעיות שונות מסוג זה הנדון בפנינו.
 
המקרה דנן אינו מעורר קושי מיוחד לעומת מקרה שבו נרכש חלק מדירת ע"י אדם זר. דווקא במקרה זה היה מקום לחשוב שיש לחשב את מס הרכישה בהתאם לחלק הנרכש, כיוון שהאדם הזר לא רכש שלמות אלא רק חלק ולאחר הרכישה נשאר בעלים במשותף ולא בעלים יחיד.
 
התוצאה:
הערר נדחה.
 
ניתן ביום: 08.02.07
ב"כ העוררת: עו"ד א. פלומנבום.
ב"כ המשיב: עו"ד א. ליס.

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.