רכישת בית מתוך כוונה להרוס ולבנות אחר תחתיו לא יחשב רכישת דירת מגורים לצורך מס רכישה - ו"ע ציון דדוש /
על רכישת זכות במקרקעין מוטל מס רכישה, כידוע לכולם.
מס הרכישה הוא בשיעור 6%, אולם אם מדובר בדירת מגורים, על הרכישה יוטל מס נמוך יותר (אם מדובר בדירת מגורים יחידה) או גבוה יותר (אם מדובר בדירת מגורים נוספת. בעקבות הרפורמה שעברה לאחרונה מס הרכישה יכול להגיע ל8% בקלות, ולפעמים אף ל 10%).
אם כך, ההבחנה בין דירת מגורים לבין מקרקעין אחרים היא הבחנה שיש לה השלכות מיסוי משמעותיות. לעיתים יעדיף הרוכש להגדיר את המכירה דירת מגורים, ולפעמים יעדיף שהמקרקעין דווקא לא יסווגו כדירה. כך גם המוכר – יש לומר.
במצב דברים זה, אין פלא שמלחמות רבות ניטשות בין רשות המיסים והאזרחים, בנוגע לסיווג הנכס שנמכר/נרכש.
בועדת ערר ציון דדוש נ' מסמ"ק מרכז (ו"ע 28030-05-10) רכש אדם בית ישן ורעוע. הוא הרס את הבניין ובנה במקומו בית חדש.
מיסוי מקרקעין טען שאין לראות בו כאילו רכש דירת מגורים אלא קרקע, וזאת משום שמראש התכוון להרוס את הבית ולבנות מחדש.
מר דדוש טען שלא התכוון להרוס את כל הבית, אלא רק חלק ממנו. למשל, קיר חיצוני אחד לפחות ביקש להשאיר.
ועדת הערר קובעת שאין לראות בו רוכש של דירת מגורים, מכיוון שלא התכוון להשתמש בבית למגורים. על פי הוועדה, כדי שהנכס יחשב לצורך מס רכישה דירת מגורים, על הרוכש להתכוון באופן סובייקטיבי להשתמש בו למגורים.
משמעות אפשרית של ההחלטה:
הוראת השעה ולאחריה הרפורמה במס העלתה את קנס הרכישה על דירת מגורים נוספת. מעתה, במקרה של רכישת בית ישן שמהווה דירת מגורים נוספת, כדאי לבדוק האם הרוכש התכוון להרוס את הבית הישן הבנוי על הקרקע, ואם כן – לסווג אותו כקרקע ולא כדירת מגורים. יש לציין כי יתכן מצב בו מבחינת המוכר בנכס הנמכר יסווג כדירת מגורים ויקבל פטור, ומצד הקונה להיות מסווג כקרקע. ניתן לחיות עם חוסר הדדיות כזה לאור ההגדרות השונות בחוק לצורך מס שבח ולצורך מס רכישה, וכן לאור השינוי בחוק המאפשר סיווג רכישת קרקע כדירת מגורים בקבוצת רכישה.
חשיבות תכנון העסקה:
במקרה שאתם רוכשים בית מתוך כוונה להרוס אותו ולבנות אחר תחתיו, תוכלו לדאוג שהרכישה תסווג כדירת מגורים אם תתכננו נכון את הרכישה
