הקשר בין תורת המשחקים והיבטי המס בעקבות פס"ד בזק בעליון הקובע כי מס רכישה ומס שבח ששולם בגין חכירה עם אופציה יוחזר אם האופציה לא מומשה וללא האופציה לא היתה נחשבת החכירה למכירת זכות במקרקעין /
1. מהי "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין? – הסבר קצר:
כידוע לכולם, בעלות במקרקעין (רישום בטאבו) מהווה זכות במקרקעין לפי החוק. בנוסף, ישנם מצבים שגם הם יחשבו כהחזקה של זכות במקרקעין. הגדרת זכות במקרקעין קובעת שגם שכירות לתקופה העולה על 25 שנים תיחשב זכות במקרקעין. הגדרה הגיונית ביותר לאור העובדה שיותר מ 90% מכלל הקרקעות בישראל שייכות למדינה, ורק מוחכרות (מושכרות) למי שמשתמש בהן. הכללת השכרת המקרקעין לתקופה ארוכה בתוך הגדרת זכות במקרקעין מובנת גם מבחינה אחרת – אם לא היה כך, לא היה משולם מס שבח ומס רכישה בישראל. במקום למכור את המקרקעין, כולם היו משכירים אותו לתקופה של כמה מאות שנים, ומתחמקים ממס הרכישה וממס השבח.
נשאלת השאלה – כיצד "סופרים" את תקופת החכירה, על מנת לקבוע האם היא עולה על 25 שנים או לא?
"תקופת החכירה" מוגדרת בחוק כתקופה המרבית אליה ניתן להגיע מכח הסכם, ובתוספת תקופת אופציה שניתנה לחוכר. דהיינו, אם החוכר חכר את המקרקעין ל 20 שנים, ויש לו אופציה להאריך את תקופת השכירות ל 10 שנים נוספות, תקופת החכירה תחושב 30 שנים ויהיה מדובר במכירת זכות במקרקעין.
ראינו, שכאשר מקרקעין מושכרים לתקופה של מעל 25 שנים מדובר במכירה של זכות במקרקעין (נקרא למכירה כזו– "מכירת חכירה"). נדגיש כי המיסוי יתבצע ביום החתימה על הסכם החכירה. כלומר, לא מחכים לראות האם האופציה ממומשת בפועל או לא, אלא עצם קיום האופציה בהסכם הופכת את העסקה מעסקת שכירות לעסקת מכר מקרקעין כבר ביום החתימה על הסכם השכירות. לאור זאת, החוכר יאלץ לשלם מס רכישה, והמוכר מס שבח.
2. חברת בזק חתמה על הסכם להשכרת מקרקעין לתקופה של קצת פחות מ 10 שנים. (בעת החתימה על ההסכם, מספיק היה בעשר שנים חכירה כדי להיכנס לתחולת החוק, ורק בהמשך שונתה ההגדרה והורחבה ל 25 שנים, אבל זה לא שייך לענייננו).
בהסכם, ניתנה לבזק זכות להאריך את הסכם השכירות מספר פעמים, כאשר בסך הכל יכולה היתה השכירות להגיע ל 30 שנים, אם כל תקופות האופציה יופעלו וימומשו.
בפועל, לא מימשה בזק אף תקופת אופציה, והפסיקה לשכור את הנכס לאחר קצת פחות מעשר שנים.
בזק, שבעת החתימה על ההסכם שילמה מס רכישה (כי ראו אותה כרוכשת זכות במקרקעין), פנתה למשרדי מיסוי מקרקעין וביקשה לקבל חזרה את מס הרכישה ששילמה אז, לפני עשר שנים. מיסוי מקרקעין סירב להחזיר את הכסף בטענה שהבדיקה האם נמכרה זכות במקרקעין או לא נעשית ביום החתימה על ההסכם, ואי מימוש האופציה לא יכולה לשנות בדיעבד את סיווג העסקה, מעסקת מכירת זכות במקרקעין, לעסקת שכירות רגילה.
3. בית המשפט העליון קובע שבמקרה בו מסתבר שלא הופעלה האופציה, יש לראות בכך ביטול הסכם האופציה, לכן אם תקופת השכירות היתה בפועל נמוכה מ 25 שנים, הביטול מפעיל את סעיף 102 לחוק, ומוביל להחזר של מס הרכישה ומס השבח.
בדעת מיעוט, כותב כב' השופט עמית, כי לדעתו אין להחזיר
