פיצול דירה למספר "דירות משנה" אסור על פי החוק, והמבצע אותו מבצע עבירה. לפני כשנה נקנס בקנס גבוה מאד אדם שפיצל דירה בת"א למספר יחידות משנה. מעבר לכך, פיצול הדירה יכול להשפיע על חבות המס במכירה – לטובה או לרעה.
ההשפעה נובעת מכך שדירה מפוצלת למספר יחידות, נניח שלוש לצורך הדוגמא, תיחשב שלוש יחידות כשהיא תימכר. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור על דירת מגורים אחת ללא הגבלה של סכום, ולכן דירה אחת גדולה תקבל פטור, ואילו אותה דירה כשהיא מפוצלת תקבל פטור רק על חלק אחד, על שאר החלקים היא כנראה תחויב במס.
כך היה עד לשנת 2011, שנה שבה הממשלה העניקה שני פטורים נוספים, המוגבלים בסכום, על מנת להילחם במחירי הדירות. לכן, כיום פיצול דירה יכול לחסכון משמעותי במס אצל המוכר. נסביר זאת על ידי דוגמא:
נניח שאדם מוכר את דירתו במגדלי אקירוב בכמה עשרות מליוני ש"ח, ומקבל על המכירה פטור ממס, שהוא הפטור הרגיל. כעת, אותו אדם רוצה לנצל את שני הפטורים הנוספים שהעניקה הממשלה, ולמכור דירה נוספת בסכום של 4.5 מליוני ש"ח. במצב הקיים, יוכל לקבל פטור רק על מחצית מהשבח במכירה הנוספת, וזאת משום שהפטור ממס לפי הוראת השעה מוגבל לשווי דירה של כ 2.3 מליוני ש"ח בלבד.
היה ואותו אדם פיצל את הדירה לשתי יחידות והשכיר אותן בנפרד, יוכל לקבל פטור על כל שווי הנכס במכירה, שכן – כפי שציינו לעיל – במכירת דירה מפוצלת מתייחס בית המשפט לכל יחידה מפוצלת כיחידה בפני עצמה.
לא הייתי מציע לכם לרוץ ולפצל דירות כדי ליהנות מהפטורים. מעבר לכך שפיצול הדירות נוגד חוקים כגון חוק התכנון והבניה, ומהווה עבירה, הפטור ממס כלל איננו בטוח – יתכן שבית המשפט יקבע במקרה כזה שיש לראות את הדירה בשלמותה כדירה אחת, לאור העיקרון "שלא יצא החוטא נשכר".
בפס"ד של העליון (פנחס ואירית איבג' – ע"א 4088-09) דובר על דירה בת שלוש קומות אשר פוצלה על ידי הבעלים כדי שיוכלו להגדיל את הכנסות השכירות שלהם ממנה. הבעלים התקינו בכל קומה מטבח נפרד, מקלחת וכו', והשכירו כל חלק בדירה לאדם אחר, עם חוזה שכירות נפרד .
כשמכרו את הדירה, ביקשו שיראו בדירה כדירה אחת לצורך הפטור.
בית המשפט העליון קבע שהם אינם זכאים לפטור על כל הנכס, אלא על יחידה אחת מתוך השלוש בלבד. בית המשפט קובע ששני המבחנים – המבחן האובייקטיבי ומבחן השימוש – מתקיימים:
1. מבחן השימוש מתקיים, שכן הדירה פוצלה ושימשה בפועל שלושה שוכרים שונים ששכרו שלושה חלקים.
2. המבחן האובייקטיבי גם הוא מתקיים – שכן שלוש הדירות יכלו לשמש לפי טיבן למגורים. בכל אחת מהן הותקן מטבח, כלים סניטריים וכו'. יתרה מזו – עצם ביצוע השיפוץ על ידי הבעלים כדי להתאים את הבניין לשלוש יחידות נפרדות מעיד על קיום המבחן האובייקטיבי.
בית המשפט אף מוסיף כי רישום הבית במרשמי המקרקעין כיחידה אחת או כשלוש יחידות לא משפיע על המבחנים לקביעת הגדרת דירת מגורים לצורך הפטור.