במכר דירה - מהו "יום המכירה" כאשר נחתם "הסכם" ולאחריו ה"חוזה" !

במכר דירה - מהו "יום המכירה" כאשר נחתם "הסכם" ולאחריו ה"חוזה" ! /

במכר דירה - מהו "יום המכירה" כאשר נחתם "הסכם" ולאחריו החוזה (ניתן ב- 23/2/12)
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דנה בפרשת לוביא (ו"ע 19393-05-11, לוביא נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה)
במקרה בו בהליך מכירת דירת מגורים נחתם "הסכם" ולאחר מכן נחתם חוזה המכר.

השאלה שנדונה היא - מהו המועד שבו מכרה העוררת את דירתה ? האם ביום החתימה על "ההסכם" או ביום החתימה על החוזה.
התשובה לשאלה היתה חשובה לעוררת לענין זכאותה לפטור לפי הוראות סעיף 49ה' לחוק מיסוי מקרקעין.
העוררת טענה, כי מועד המכירה צריך להיקבע למועד בו נערך ונחתם בין הצדדים מסמך המכונה על ידה "זיכרון דברים".
עוד היא טענה, כי תחושת הצדק מחייבת שלא לשלול ממנה הפטור רק בשל איחור של ימים ספורים בחתימה פורמאלית על ההסכם הכתוב.
ועדת הערר דחתה הערר מהנימוקים הבאים:

ראשית, היא ציינה, כי חוק מיסוי מקרקעין קבע את הגדרת המכירה על בסיס תוכנה הכלכלי של העסקה ולא ע"פ הגדרות פורמאליות.

בנוסף, הוועדה שבה ומציינת, כי בתי המשפט כבר קבעו לא אחת,
כי כאשר נכרת הסכם מוקדם – "זיכרון דברים" –
הרי שאם ע"פ דיני החוזים אותו הסכם מוקדם הוא בעל תוקף משפטי מחייב והוא ניתן לאכיפה,
יש לראותו גם כמועד בו בוצעה עסקת המכירה.

ואילו, במקרה הנדון, במועד חתימת המסמך, על פי נוסח המסמך,
נראה כי לא הייתה כלל כוונה ליצור התקשרות משפטית מחייבת.
יתרה מזאת, הצדדים טרחו והדגישו בזמן אמת כי מדובר "בהסכם לא מחייב".
הוועדה מפרטת אלו פרטים בסיסיים אינם כלולים במסמך:

 1. פרטים מדויקים של הנכס (פרט לכתובתו); 
 2. אין תיאור של הנכס;  
 3. לא נקבעה התמורה
 4. לא נקבעו תנאי תשלום וכד', 
 5. יתרה מזאת - בהסכם אפילו לא נכללה התחייבות לרכישה

הוועדה אף מוסיפה ואומרת, כי קבלת טענת העוררת עלולה לגרום למצב בו תוטל חובת דיווח ותשלום מס על כל המתקשרים בעסקאות,
גם כאשר הם טרם כרתו ביניהם הסכם מחייב.
לגישת הוועדה, נראה כי זו תוצאה בלתי סבירה אשר עלולה להכביד על הציבור,
כאשר יהיה חשש לנהל משאים ומתנים שמא כל הסכם מוקדם ייחשב כעסקת מכר מקרקעין.
הוועדה מסיימת ואומרת, כי יתכן והמקרה הנוכחי מותיר תחושה לא נוחה,
שכן העוררת אינה זוכה לפטור בשל איחור של ימים ספורים. ואולם, שהרי זו תכלית קביעת המועד,

תמיד ימצאו מקרים סמוכים למועד שנקבע, ואם יפתח הפתח להכיר בעסקאות סמוכות לא יהיה לדבר סוף ותאבד הוודאות הנדרשת בדיני המס.