מיסוי דירות מגורים - מדוע זה מסובך כל כך?

נזכיר, שעל מנת להלחם במחירי בדיור, חוקקה הממשלה הוראת שעה המעניקה שני פטורים נוספים ובלתי תלויים לדירת מגורים, כך שעד סוף השנה יכולים ארחי ישראל למכור 3 דירות מגורים בפטור ממס. הממשלה העניקה את הפטורים הנוספים על מנת להביא לעליה בהיצע, שהרי תקופת ההמתנה של 4 השנים בין מכירה למכירה הביאה למצב בו בעלי דירות נמנעו מלמכור את דירותיהם על מנת לא להתחייב במס. במסגרת אותה המלחמה במחירי הדיור, הוארכה תקופת ההמתנה בין הפטורים ל 8 שנים במקום ארבע, החל משנת 2013. הארכה זו, לדעתי, תבוטל עוד בטרם תיכנס לתוקף, מכיוון שאם לא תבוטל - תביא לעליה של מחירי הדיור במקום להלחם בהם שכן תביא להקטנה של ההיצע באופן משמעותי. 

 

האם אי פעם שאלתם את עצמכם, מהו המודל הנכון ביותר למסות דירת מגורים?

 

 פטור על דירת מגורים - קצת הסטוריה:

הפטור על דירת מגורים הוא נסיון למצוא שביל זהב בין שני עקרונות:

 עקרון אחד - אין למסות רווח שנובע מנכסים לשימוש פרטי. לפי עקרון זה, תכשיטים ומכוניות פרטיות לא יחוייבו במס במכירה, ומנגד אם יש הפסד - לא ניתן יהיה לקזז אותו. 

עיקרון שני - יש לגבות מס על רווחים בעלי אופי השקעתי.

 

דירת מגורים זה "מוצר" קצת מבלבל. האם מדובר באפיק השקעתי, ואז יש לחייב במס? אולי מדובר בנכס לשימוש פרטי, ואז אין לחייב במס?  

 

אז לאחר הרבה וועדות (בניהן וועדת בן בסט) הוחלט לתת פטור על דירת מגורים, אבל להגביל אותו לפעם בארבע שנים (או פעם בשנה וחצי). 

על הפטור הזה נכתבו כל כך הרבה סעיפי חוק, שנועדו למנוע תכנוני מס (כדוגמת 49ו, הקובע תקופת המתנה לפטור על מכירת דירה שנתקבלה במתנה), שגרמו לכך שהחוק הפך מסורבל ולא מובן לכלל הציבור. יתרה מכך - נראה לי שאין כמעט מכירת דירות בחיוב במס, כולם מחכים לסוף 4 שנים או שנה וחצי ורק אחר כך מוכרים, או משתמשים בפטור לפי הוראת השעה.  

 

יש אפשרות אחרת למסות דירות מגורים. דרך פשוטה, קלה להבנה ואפילו קלה לתפעול.

איש מיסים רגיל לבחון את אירוע המס בעת התרחשותו, כלומר רק כשהדירה נמכרת.

אני מציע - בואו נצא מהקופסא. נתחיל במיסוי דווקא בעת רכישת הדירה.

נניח שנדרוש מכל רוכש דירה להצהיר בעת הרכישה האם הדירה מיועדת למגורים או להשקעה: אם אותו אדם סימן את הדירה כדירה לשימוש פרטי - יהיה פטור במכירתה, ואם סימן אותה כדירה להשקעה - יהיה חייב. (כמובן שיכולה להיות לו רק דירה אחת המיועדת למגורים בכל נקודת זמן).